La société civile apparaît souvent comme une solution judicieuse pour plusieurs personnes d'acquérir un bien immobilier en commun. Voilà ce qu'il faut savoir avant de procéder à une étude approfondie sur son cas particulier avec son gestionnaire de patrimoine.

La société civile immobilière est une société ayant pour objet la propriété et l’administration des biens immobiliers qui lui sont apportés ou qu’elle achète. Elle doit avoir EXCLUSIVEMENT un objet civil ; la location en meublée est donc exclue. D’autre part la société civile ne peut pas acquérir d’immeubles dans le but de les revendre car l’objet de la société deviendrait commercial, ce qui est TOTALEMENT interdit. Enfin une SCI doit être composée d’au moins 2 associés à responsabilités illimitées des dettes. Aucun capital minimum n’est exigé.

La société civile immobilière (SCI) est un outil idéal pour acheter, voire gérer en commun un bien. Par exemple, lorsque des parents désirent aider leurs enfants lors de l'achat d'un bien immobilier. En dehors de l'acquisition en famille, l'achat peut être effectué entre tiers : deux couples d'amis souhaitent acquérir un chalet à la montagne. Afin de fractionner l'investissement, ils se réunissent au sein d'une SCI qui deviendra propriétaire de ce toît en altitude. Lorsqu'elle est imposée à l'impôt sur le revenu, la SCI est transparente. Par conséquent, si les biens abrités dans cette structure sont donnés en location, les associés de la SCI percevront des revenus fonciers en proportion de leur participation. Bien sûr, ces revenus sont imposables après les abattements d'usage.

Si la situation l'impose - par exemple en cas de famille recomposée, d'achat groupé entre frères et soeurs - la SCI peut désormais être utilisée pour acquérir une résidence secondaire. Si la SCI vend le logement dont elle est propriétaire, l'associé qui occupe le bien à titre de résidence principale, est exonéré de l'imposition des plus-values immobilières.

Auparavant, lors de la cession par la société civile, du logement occupé par son associé, l'administration fiscale lui refusait l'exonération des plus-values au titre de la résidence principale alors que la jurisprudence l'admettait. Dans le Bulletin officiel des impôts 8 M-1-00 N° 24 daté du 3 février 2000, l'administration fiscale effectue enfin un revirement. (lien : voir acheter sa résidence principale par le biais d'une SCI).

La SCI offre également l'avantage de maintenir un patrimoine dans une famille. Imaginons qu'un manoir normand se transmette de génération en génération. Son détenteur actuel, père de quatre enfants apporte cette propriété de famille à une société civile réunissant ses héritiers. Chacun détiendra un quart des parts de ce petit joyau. Pour qu'aucun ne vende un jour à un "étranger", un pacte statutaire oblige les trois autres enfants à racheter les parts du quatrième, à un prix convenu à l'avance.

Cette fois, prenons l'hypothèse d'un immeuble destiné à la location et rapportant donc des revenus à ses propriétaires (les parents). Pour transmettre ce patrimoine à leurs enfants, sur le conseil de leur notaire, les parents peuvent procéder à un démembrement de propriété et apporter la nue-propriété de l'immeuble à une SCI. Puis ils effectueront une donation-partage des parts au profit des enfants.

Toujours en matière de transmission de patrimoine, le recours à l'emprunt s'avère judicieux. "Le solde du prêt viendra diminuer la valeur des parts pour le calcul des droits de donation" poursuit Me Bertrand Savouré. Imaginons qu'une société civile emprunte 140 000 euros pour financer un bien d'une valeur de 160 000 euros. Dans ce cas précis, "l'actif net" c'est-à-dire l'actif brut minoré de l'emprunt, ne totalisera que 20 000 euros.

Seul ce solde sera tenu pour le calcul des droits liés à la donation des parts.

L'indivision

En outre, la constitution d'une SCI permet d'éviter l'indivision. En possédant un bien avec plusieurs personnes (achat, succession), on se retrouve sous le statut de l'indivision. Cela peut être dangereux, car la moindre mésentente risque d'entraîner de graves conflits. En effet les décisions importantes doivent être prises à l'unanimité. Si elle n'est pas obtenue, la solution passe par le tribunal.

L'indivision présente un autre inconvénient : c'est un système précaire. Selon le principe "nul n'est tenu de rester dans l'indivision", un partage peut être provoqué ce qui peut conduire à une vente du bien, dans de mauvaises conditions.

Bien sûr, il est toujours possible de créer une convention d'indivision d'une durée de cinq ans, renouvelable une fois, avec la nomination d'un gérant. Mais il est souvent préférable de choisir la SCI à l'indivision (lien voir tableau : acquérir un bien immobilier à plusieurs : indivision ou société civile)

Comment ça marche ?

Pour constituer une SCI, il faut être au moins deux. Chaque associé doit faire des apports (immeubles ou sommes d'argent en général). Ces apports ne sont pas forcément égaux.

Il convient d'établir des statuts qui définiront l'ensemble de la société, notamment : la durée, l'objet, l'identité des associés, le capital social. La SCI doit être immatriculée au registre du commerce et des sociétés.

Avec ces formalités, la SCI acquiert une personnalité morale ce qui lui permet de détenir un patrimoine propre, indépendant de ses associés.

Mais les formalités ne se limitent pas à la création. Pendant toute la durée de vie de la SCI, les associés doivent respecter une certaine discipline comptable et fiscale. D'où la nécessité de tenir une assemblée générale annuelle et de publier les comptes.

Attention, au niveau du financement d'un logement, un prêt d'épargne logement ne peut pas être accordé à une SCI.

Il est enfin possible de bénéficier de l'exonération des plus-values immobilières lorsqu'on vend sa résidence principale détenue par une SCI. Une solution à retenir en particulier en cas de familles recomposées.

Traditionnellement, l'administration fiscale n'admettait pas l'exonération de la plus-value immobilière en cas de vente de la résidence principale détenue par le biais d'une SCI (société civile immobilière).

Pourtant à maintes reprises, la jurisprudence avait donné tort à la position de l'administration fiscale. Finalement cette dernière a fini par céder en acceptant "de se rallier à ces jurisprudences" comme le précise le Bulletin officiel des impôts 8 M-1-00 N° 24 daté du 3 février 200O.

Désormais, si la SCI vend le logement dont elle est propriétaire, l'associé qui occupe le bien à titre de résidence principale, est exonéré de l'imposition des plus-values immobilières.

Attention, cette exonération de l'imposition des plus-values immobilières ne concerne que les associés habitant la résidence principale. Imaginons que l'un des associés ne l'occupe pas, il supportera la taxation à due concurrence de sa participation dans la SCI.

Par ailleurs, cette exonération ne joue qu'en cas de vente du logement par la SCI. Et non pas, en cas de cession des parts de la SCI.

Enfin lorsqu'un particulier n'est pas propriétaire de sa résidence principale et réalise une première cession d'un logement -par exemple une résidence secondaire-, celle-ci échappe à l'imposition des plus-values immobilières. Si ce bien immobilier est logé dans une SCI, l'administration fiscale n'accepte pas, pour l'instant, l'exonération des plus-values.

Malgré cet assouplissement fiscal pour la détention de la résidence principale, il ne faut pas oublier qu'une SCI - à la création comme en cours d'activité- implique de respecter des formalités modalités administratives, souvent lourdes pour de simples particuliers.

Voici en comparatif en six points entre le fonctionnement du régime de l'indivision et celui de la SCI (société civile immobilière).

 

Caractéristiques	Indivision
Selon le code civil, nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision. D'ou le risque permanent de partage. Cependant la conclusion d'une convention d'indivision permet - sous certaines conditions -  d'assurer une relative stabilité.
Revenus et charges	Les éventuels revenus sont partagés entre les indivisaires, en fonction de leurs droits dans l'indivision. Les frais sont à la charge de chacun, dans les mêmes proportions.
Imposition des revenus	En cas de revenus fonciers inférieurs à 15.000 euros par an, possibilité d'opter pour le régime micro foncier. (loi de finances pour 2002)
Occupation du bien	Sauf convention contraire, l'indivisaire occupant le bien immobilier doit verser une indemnité aux autres indivisaires
Cession des droits ou des parts	Possibilité de céder des droits indivis à des membres de l'indivision ou à des personnes étrangères. Dans ce cas, les indivisaires bénéficient d'un droit de préemption. Imposition des éventuelles plus-values immobilières, en proportion des droits indivis
Cession du bien	Possible, en cas d'unanimité des indivisaires. Imposition des éventuelles plus-values immobilières, en proportion des droits indivis
A envisager entre époux mariés sous le régime de la séparation de biens, entre concubins ou partenaires pacsés.

 

Caractéristiques	SCI
Une fois définis, les statuts sont enregistrés. Une fois immatriculée, la SCI a une personnalité morale distincte de celle de ses associés. Pas de minimum pour le capital social. Responsabilité indéfinie des associés pour les dettes sociales. Nécessité d'effectuer des formalités annuelles (assemblée générale et publication de bilan notamment).
Revenus et charges	Les éventuels revenus sont partagés entre les associés, en fonction de leurs droits dans la société. Les frais sont à la charge de chacun, dans les mêmes proportions.
Imposition des revenus	Sauf exception, la SCI est imposée à l'IR. A ce titre, une déclaration n. 2072 doit être remplie chaque année. Pas de possibilité d'opter pour le régime micro foncier
Occupation du bien	Possibilité de mettre un bien immobilier à la disposition d'un associé : -soit gratuitement, -soit en lui louant au prix du marché.
Cession des droits ou des parts	Nécessité, en général d'obtenir l'agrément des autres associés. Ces derniers bénéficient d'un droit de préemption, en cas de vente à des personnes étrangères. Imposition des éventuelles plus-values immobilières, au niveau de chaque associé. Coefficient d'érosion monétaire en fonction de la date d'acquisition des parts et non du bien. Pas d'exonération de la plus-value en cas de vente de parts pour l'associé qui occupe le bien au titre de la résidence principale.
Cession du bien	Possible, en vertu des règles définies par les statuts. Imposition des eventuelles plus-values immobilières calculées au niveau de la société. (coefficient d'érosion monétaire en fonction de la date d'achat du bien par la SCI). L'associé qui occupe le bien à titre de résidence principale peut bénéficier de l'exonération au titre de la cession du bien par la SCI.
A recommander absolument en cas de préoccupation actuelle ou future de transmission de patrimoine. Mais la SCI ne procure aucun avantage au regard de l'impôt sur le revenu.

Fiscalité des SCI

En règle générale, les SCI familiales ne relèvent pas de l'impôt sur les sociétés (sauf option pour ce régime notamment). Ces sociétés étant fiscalement "transparentes", les associés sont directement taxés sur les bénéfices réalisés.

Imposition des apports

Lors de la constitution de la société, les apports des associés sont soumis à la TVA immobilière en cas d'apport d'immeubles neufs ou achevés depuis moins de 5 ans, si l'apport constitue leur 1ère mutation (en contrepartie, ces apports sont exonérés de droits d'enregistrement).

Droit d'enregistrement sur achat

L'achat de parts est soumis à un droit de 5 % désormais (4,80 % auparavant) calculé sur le prix de vente (+ charges). Toute dissimulation de la valeur réelle des parts, si celle-ci est plus importante, peut entraîner un redressement fiscal.

Droits de succession ou de donation

Application du régime de droit commun.

Imposition des revenus et plus-values

Par application du principe de la transparence fiscale, chaque associé personne physique est imposable, au prorata du montant de ses parts :

• selon le régime des revenus fonciers, pour sa quote-part dans les bénéfices de la SCI (l'application du régime "micro-foncier" possible, sauf si les immeubles détenus par la SCI relèvent de régimes spéciaux : Robien par exemple),
• selon le régime des plus-values immobilières, pour sa quote-part de la plus-value sur cession d'immeuble réalisée par la SCI elle-même.

REMARQUE : les revenus étant imposables entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers, un logement détenu par une SCI peut ouvrir droit, sous certaines conditions, à la déduction pour amortissement sur les revenus fonciers dans le cadre d'un investissement neuf Périssol, Besson, ou Robien par exemple (étant précisé cependant que l'amortissement, dans le cadre du Robien est alors calculé sur la base de 95 % du prix de souscription, et non 100 % comme dans le cadre du dispositif Besson).

ISF

Exonération au titre des biens professionnels : parts de SCI ayant pour objet la location ou mise à disposition d'immeubles professionnels au profit de l'exploitation individuelle du contribuable ou de son conjoint notamment.

Dans tous les autres cas, les parts sont imposables, selon le régime de droit commun, pour leur valeur au 1er janvier.

Cession : imposition des plus-values

Régime des plus-values immobilières. Plus-value égale à la différence entre :

Le prix de cession des parts et leur prix d'acquisition, en cas de cession de parts par un associé, la valeur des biens à la date de liquidation et leur prix d'acquisition par la société, en cas de dissolution de la société (plus-value imposable, au nom de chaque associé, proportionnellement à ses droits sociaux).